sábado 15 de junio de 2024
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Comenzó a regir la nueva Ley de Alquileres: qué pasa con los contratos 

viernes 20 de octubre de 2023

La norma entró en vigencia hoy al publicarse en el Boletín Oficial. Referentes del sector analizan los cambios que establece y señalan qué hay que tener en cuenta a la hora de firmar un contrato.

A solo una semana de las elecciones presidenciales, finalmente se promulgó la nueva Ley de Alquileres. Para las inmobiliarias, los cambios que estableció el Congreso generarán un aluvión de contratos paralelos deteriorando aún más la oferta y distorsionando los precios. 

Pero, qué pasa con los contratos que se tienen que firmar las próximas semanas. Al publicarse en el Boletín Oficial la nueva norma entra en vigencia hoy. Es decir que, los alquileres que se firmen a través de inmobiliaria a partir de ahora contemplarán los cambios que se establecieron en el Congreso.

La nueva ley mantiene contratos a tres años pero cambia el sistema de indexación: ahora las actualizaciones se ajustan según el índice de los créditos hipotecarios UVA, cada seis meses.

El dictamen, impulsado por el oficialismo, establece tres años como plazo mínimo legal de alquiler y agrega que "los contratos de locación con destino" para vivienda serán estipulados "en valor único en moneda nacional y por períodos mensuales sobre el cual podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses". Es decir, prohíbe la dolarización de los alquileres, algo que se impuso fuertemente en el último año.

Otro de los puntos claves es que modifica el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y toma el Coeficiente Casa-Propia que publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este índice se compone del menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

"La nueva norma establece mayor regulación y, por lo tanto, menor flexibilidad para que las partes se pongan de acuerdo. Este enfoque no solo no soluciona el problema de la falta de oferta de inmuebles en alquiler sino que lo agrava. Las partes deberían poder acordar libremente los plazos, la forma de pago, el método de actualización e incluso la moneda de los contratos", explicó Iván Ginevra, flamante presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Para las inmobiliarias esta ley será efímera. "Los principales candidatos hoy están hablando de derogar la normativa. Es decir que, posiblemente, se dé de baja en menos de dos meses", señaló Alejandro Bennazar, ex presidente de CIA.

La oferta de alquileres se desploma
Eso claro, se refleja en las inmobiliarias: "Hoy nadie quiere alquilar en este contexto de incertidumbre. Y siguen avanzando las prórrogas por seis meses o un año. Lo que sucederá de ahora en más es que los alquileres se harán por fuera de la órbita de las inmobiliarias. Es grave. De acá a fin de año, habrá pocas operaciones formales", concluyó Bennazar.

Nuevo índice de ajuste
El índice Casa Propia no es sencillo y esta es una de las principales críticas de las inmobiliarias. "Se calcula tomando las últimas 12 variaciones mensuales de los salarios y sacando un promedio de ellas. A eso, se lo multiplica por 0,9. Después, se toman las últimas 12 variaciones mensuales del IPC y se las promedia. El que de más bajo va a ser el valor de actualización del mes", explicó Federico González Rouco, gerente de Créditos y Alquileres del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC).

Para los especialistas, este punto es uno de los que más perjudica a los propietarios, porque la variación siempre estará por debajo de la inflación.

La ley que rige actualmente -se aprobó en plena pandemia en 2020- establece actualizaciones anuales en base a un indicador del Banco Central (ICL) que toma como referencia los salarios y la inflación. 

Desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) dijeron que la aplicación del nuevo índice "tenderá a ubicarse muy por debajo de la inflación. Esto resulta absolutamente inviable en un contexto económico como el que estamos viviendo, agravado por el hecho de que se mantengan los contratos a tres años de duración".

Para el CPI, la consecuencia de esta nueva norma será "una profundización del proceso de retiro de unidades del mercado, aumentando los precios y, en definitiva, perjudicando aún más a los inquilinos".

Lo cierto es que, en este clima de incertidumbre, las inmobiliarias esperan poco movimiento del mercado de alquileres. Creen que el panorama podría cambiar recién en marzo con un nuevo presidente. Mientras tanto, sobresalen las prórrogas y los contratos paralelos.

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