La Justicia reconoció un alquiler pese a que habían firmado un comodato
Dos emprendedoras que habían instalado una casa de té y un vivero en un inmueble de Plottier lograron que la Justicia reconociera que la relación con los propietarios había sido, en los hechos, un contrato de alquiler, pese a que el único documento firmado inicialmente era un comodato.
El conflicto llegó a la Justicia cuando los propietarios desconocieron la existencia de una locación comercial y sostuvieron que el inmueble debía ser restituido una vez vencido el comodato.
Las mujeres plantearon que desde el comienzo habían acordado un alquiler y que el comodato había sido utilizado como una solución provisoria para poder avanzar con trámites, habilitaciones y la puesta en funcionamiento del emprendimiento.
La situación se volvió más compleja después de las inversiones realizadas para acondicionar el lugar. Según relataron en la demanda, la relación con los propietarios había sido normal hasta que el negocio comenzó a prosperar y surgieron diferencias sobre las condiciones económicas.
Los pagos fueron una de las claves del fallo
La jueza civil María Eliana Reynals consideró que el documento firmado no reflejaba por sí solo la verdadera relación entre las partes.
Para llegar a esa conclusión tuvo en cuenta distintos elementos: los propietarios habían autorizado a una inmobiliaria a ofrecer el inmueble en alquiler, entregaron las llaves, recibieron pagos periódicos en una cuenta de una de las propietarias y permitieron que las mujeres desarrollaran allí una actividad comercial.
También fueron considerados las inversiones realizadas para adaptar el lugar, la documentación presentada y los testimonios incorporados durante el proceso.
Uno de los puntos centrales fue precisamente el pago mensual. Para la magistrada, esos depósitos eran incompatibles con un comodato, que por definición es gratuito, y demostraban el comienzo de ejecución de una relación contractual onerosa.
La jueza sostuvo que quien había permitido la ocupación, recibido pagos y autorizado mejoras y trámites para habilitar el emprendimiento no podía posteriormente desconocer esa relación contractual.
En primera instancia, Reynals hizo lugar a la demanda y ordenó a los propietarios formalizar por escrito el contrato de locación. También tuvo en cuenta los inconvenientes que las emprendedoras habían atravesado con los servicios y con la documentación necesaria para poner en funcionamiento el comercio.
La Cámara confirmó el alquiler, pero modificó un punto
Los propietarios apelaron la sentencia y sostuvieron que no correspondía transformar judicialmente un comodato en un contrato de alquiler cuando las partes habían firmado expresamente ese documento. También argumentaron que las ocupantes tenían conocimientos vinculados con el ámbito inmobiliario y que conocían las diferencias entre ambos contratos.
La Sala III de la Cámara de Apelaciones, integrada por Gabriel Ciucci y Juan Manuel Menestrina, confirmó el aspecto central de la sentencia: para determinar qué contrato existió realmente no alcanza con analizar un documento de manera aislada, sino que también debe observarse el comportamiento de las partes durante la relación.
Los camaristas volvieron a poner el foco en los depósitos mensuales. Consideraron que esos pagos representaban el comienzo de ejecución de un contrato oneroso y no de un comodato gratuito.
Por ese motivo, concluyeron que “la voluntad real de las partes fue celebrar un contrato de locación”.
Sin embargo, la Cámara modificó parcialmente la decisión de primera instancia. Entendió que no había pruebas suficientes para determinar que las partes hubieran acordado un plazo de alquiler superior al mínimo legal correspondiente.
Como ese período ya había transcurrido cuando se resolvió la apelación, el tribunal consideró que la obligación de formalizar el contrato de locación había quedado sin objeto.
Así, aunque las emprendedoras no obtuvieron finalmente una orden judicial para que los propietarios formalizaran el alquiler por un nuevo período, la Cámara confirmó el punto central de su reclamo: la relación entre las partes había sido, en los hechos, una locación y no simplemente un comodato.
El fallo deja como eje la importancia de analizar la conducta concreta de las partes y no solamente el nombre que figura en un documento. En este caso, los pagos, la actividad comercial, la entrega del inmueble y las inversiones realizadas fueron elementos determinantes para reconstruir cuál había sido realmente el vínculo contractual.